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信頼できる仲介会社を選ぶ

マンション売却を成功させるための、信頼できる不動産仲介会社の選び方についてご紹介しています。

マンション売却を成功させるには仲介会社選びが重要!

マンションをはじめとする不動産を手放す場合、誰でもできるだけ高値でスピーディーに売却したいもの。それを成功させるには、最初の不動産仲介会社選びが非常に重要となってきます。

納得のいく売却を成功させるためにも、以下のポイントを押さえて不動産会社選びを行いましょう。

不動産の売却が得意な仲介会社を選ぶ

不動産会社とひと口に言っても、売買・賃貸・投資などそれぞれに得意分野があるもの。不動産を売却したいのに賃貸を主に扱っている会社に依頼をしても、適した売却方法でスムーズに取引をするのは難しくなります。

マンションを売却したいと思うなら売買業務の実績が豊富で、しっかりとしたノウハウを持った会社を選ぶようにしましょう。

仲介会社のなかでも、戸建てやマンション売買それぞれを専門としている会社が異なります。さらにマンション売買のなかでも、居住用と投資用では売り出し方が大きく変わってきます。不動産売却を有利に進めるためには、投資物件用の売却に特化している会社を選ぶことが重要です。

免許番号と行政処分歴を確認

信頼できる不動産仲介会社を選ぶ際に必ずチェックしてもらいたいのが、免許番号の確認です。民間業者が不動産の売却・仲介を行う際には免許が必須。

国土交通大臣・都道府県知事によって宅地建物業の免許が交付されているかどうかを、しっかり確認しておきましょう。

また、過去に何らかの行政処分が下されていないかどうかもチェックしておくことが大事。免許を交付した行政庁に問い合わせれば業者名簿を閲覧することができ(無料)、過去の行政処分歴・実績などが分かります。

もちろん現在は改善されていることも多いですが、チェックしておくに越したことはないでしょう。

担当営業は信頼できるか

マンションを売却する際に査定を依頼すると思いますが、そのときの担当営業の態度・身だしなみ・言葉使いなどもしっかりチェックしておきましょう。第一印象で担当営業の姿勢に不安をおぼえる場合は、社員教育の仕方にも疑問を感じます。

マンションを売却するまでには、少なくとも契約から3ヵ月は必要となります。付き合いに不安を感じるようであれば不動産会社に問い合わせて担当を変えてもらったり、他の会社を探すようにした方が良いでしょう。

また、依頼主の立場に立って考えてくれるか、分かりやすく説明をしてくれるかどうかも大事。専門用語ばかり使われてしまうと、重要な部分を理解できないまま取引が進んでしまうこともあります。

「不動産のプロなんだから丸投げしておいて大丈夫」などと思わず、売り主も売却に携わっているということを意識するようにしましょう。

豊富なネットワークを持っているか

マンション売却を仲介会社に依頼する際、豊富なネットワークをもっているか確認しましょう。スムーズに物件を売却するにはより多くの販売経路を広げている仲介会社を選んでおくと売却を有利にすすめられます。

売却する物件をレインズに登録し、幅広く物件情報を出すことはもちろんのこと、独自の販売ルートを持っているかが大切です。近年の不動産投資は海外へネットワークを広げる傾向にあります。その背景として、2020年の東京オリンピック開催や金融緩和が挙げられます。海外投資家による日本不動産への投資は復調傾向にあり、今後も好調が見込まれています。

多くの海外投資家が「今買っておけば将来的に価値が上がるだろう」と期待し、日本の不動産に投資しているため、投資用マンションへの需要は増加しているのです。日本だけでなく海外にもネットワークをもっている仲介会社を選んで、多くの海外投資家の目にとまるようにしておくと良いでしょう。

査定額が相場からかけ離れていないか

不動産売却する際に、仲介会社に査定額の見積もりを出しますが、査定額が相場と離れすぎていないかをチェックしましょう。

査定額が高額なほうが不動産を高くで売れると思いがちですが、相場より高すぎる価格で売り出されていた場合、売れ残ってしまう場合があります。売れない期間が長期になると、最終的に大幅に販売額を引き下げられる可能性も。不動産は最終的に売れないと意味がありません。そのため、査定額を高く提示した業者が良いというわけでもないのです。

最近ではわざと査定額を高額に計算し売主と契約をとったあと、物件が売れない理由で販売価格を下げさせるという囲い込み目的の悪質な業者も存在します。査定額の理由を不動産会社に確認するなど、細心の注意を払いましょう。

両手取りをしないか

仲介会社のなかには、両手取りを行うところがあります。両手取りとは1物件に対する売り手と買い手が同じ仲介不動産になること。そうすることで、不動産業者にとって売り手と買い手どちらからも仲介手数料をもらえることになります。この場合、仲介会社に依頼したタイミングが良くて物件が売却されれば問題はありません。

しかし両手取りを狙う仲介会社は、自分達で売却しないと利益が入らないため、売主の物件の販売経路を独占しようとします。物件を売却する際のレインズに物件を掲載させなかったり、物件の内覧をことわったりしているケースも起きています。

注意点は?

内覧が少なかったり、インターネットに掲載している物件が少なかったりする業者は要注意です。怪しいと思ったら、仲介会社がきちんと販売活動しているかを確認しましょう。

売主へのデメリットは?

物件が売れるのが遅くなるだけでなく、物件が売れ残る売れない物件と判断されて物件の価値が下がる可能性があります。後悔のない売却をするには、マンションを売るあなたの状況や要望に合わせた販売活動している業者や担当を選びましょう。

仲介手数料の仕組みを改めて解説

不動産会社を通して物件を売買する際、仲介手数料が発生します。ここでは、仲介手数料の基本の仕組みや流れ、仲介無料の理由、陥りがちなポイントなどをおさえておきましょう。

仲介手数料の基本的な仕組み・流れ

仲介手数料は不動産売買や賃貸の際に不動産業者に対して支払うお金のことです。不動産売買をした場合、不動産会社に仲介手数料を支払います。物件の契約が成立したらお金が発生するといった報酬型なので、契約が成り立たなかった場合は支払う必要はありません。

物件を契約をする際には仲介手数料の50%を払い、物件を引き渡す時に残りの約50%の仲介手数料を支払います。また、不動産会社との相談次第では、引き渡し時に全額払う場合も。支払い方法も一括や分割払いなど様々あるため、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

仲介手数料の上限金額

仲介手数料は売買する物件の価格に対して上限額が法律で定められています。定められた上限額に上乗せして消費税を加えた金額が、不動産会社に支払う仲介手数料です。

  • 取引額の200万円以下:取引額の5%が手数料
  • 取引額200万円~400万円以下:取引額4%の手数料
  • 取引額400万円以上:取引額の3%の手数料

不動産会社に支払う仲介手数料の上限金額は定められていますが、無料にしたとしても問題はありません。

陥りがちな落とし穴

中には不正な不動産会社もいるので注意しましょう。仲介手数料の上限を超える手数料を提示したり、仲介手数料のほかに発生した広告費までを請求する業者がいます。不正な請求の説明や、少しでも疑問を感じる場合は依頼を再検討する可能性もあるでしょう。

仲介手数料無料の仕組みとは?

最近では多くの顧客を集めたいという理由から「仲介料無料」で物件を取引している不動産会社もあります。不動産会社に対する仲介手数料の最低価格はとくに決まりがないため、無料にすることは可能です。売り主と買主の間に不動産仲介会社が1社しか入らない場合、その仲介会社は売主と買主両方から手数料をもらうことになります。買主からのみ仲介手数料を受け取ることで、売主に対しては無料で取引ができるという仕組みです。

仲介手数料無料の注意点

一見、売り手からするとお得に見えるのですが、仲介手数料無料にすることで売却したい物件の価格が下がるケースもあるので注意が必要です。

仲介手数料無料になると、売り手から仲介手数料をもらわない分、不動産は利益をあげるために自社内で買い手を見つけて自社仲介をしようとします。そのため、自社で買い手を見つける方法として、買い手側を優先させる販売活動になり、物件の販売価格を下げて買い手に売り出すのです。

仲介手数料無料にとらわれると物件が予定よりも価格が下がる可能性もあります。売却したい物件を適正な価格で売り出してくれる不動産会社を見つけましょう。

 

マンション高額売却のために知っておきたい3つの媒介契約の特徴

売却においては不動産会社に仲介を依頼し、「媒介契約」を結ぶのが一般的です。

この媒介契約には3種類あり、それぞれ契約内容が異なります。

ここで3つの媒介契約について、メリットやデメリットを考えてみましょう。

専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」は、ひとつの不動産会社のみに仲介を依頼するという契約です。ほかの不動産会社に依頼をすることはできませんが、契約は一般的に3ヶ月間で、不動産会社は契約成立から5日以内に、「REINS(レインズ)」という全国の物件情報や取引情報が入力されているデータベースに登録する義務があります。また、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、売り主に売買状況を報告しなければならない義務もあります。

メリット

不動産会社は3ヶ月間という契約期間内に買い手を決めないと契約が切れてしまうので、契約期間に売却を決めようとしてくれます。専属専任媒介契約の最大のメリットは「買い手が早く決まる可能性がある」という点です。また、契約をして早い段階でREINSに登録されるので、早い段階で多くの不動産会社がマンション情報に目を通すことができるという点もメリットといえますね。

すぐにでも売却をしたい人は、週に1回売買状況を報告してもらえるという点も安心感があるのではないでしょうか。

デメリット

専属専任媒介契約のデメリットは、契約した不動産会社を通さないとマンションの売買ができないという点です。 REINSを見てほかの不動産会社がよりよい条件で売り主に申し入れてきたとしても、契約した不動産会社を通さなければならないので、売買において融通が利かないと感じるかもしれません。

また、ごくまれですが不動産会社ではなく自分で買い手を見つけられた場合でも、専属専任媒介契約は不動産会社を通さなければならないので、この点もデメリットだといえます。自分で買い手を見つけても、不動産会社に仲介手数料を支払わなければならないのは痛いですよね。

専属専任媒介契約は、自分で買い手を見つけることが難しく、1日でも早くマンションを売却したいという人に適した契約方法です。

専任媒介契約

専任媒介契約も、専属専任媒介契約同様ひとつの不動産会社のみとしか契約できない媒介契約です。不動産会社は契約が成立したら、7日以内にREINSに登録することが義務付けられています。契約期間は専属専任媒介契約同様最長で3ヶ月間と定められており、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、媒介状況を売り主に報告することが義務付けられています。

メリット

専任媒介契約のメリットは、不動産会社を通す場合は契約した不動産会社のみとなりますが、専属専任媒介契約と違い、自分で買い手を見つけられた際には不動産会社を通さずに売買ができるという点です。できるだけ早くマンションを売却したいと考えていて、さらに自分でも買い手を見つけることができそうだという人、より高く買ってくれる人を並行して探したいという人に適しています。

デメリット

専属専任媒介契約同様、不動産会社を通す場合は契約した会社でないとならないという点がデメリットです。 しかし、専属専任媒介契約とは違って自分で買い手を見つけた際にはその限りではないので、少し柔軟性がありますね。状況報告の連絡が最低で月2回なので、こまめに状況を確認したいという人はデメリットに感じるかもしれません。 ただ、不動産会社から連絡がなくてもこちらから連絡を取ることは可能です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるという媒介契約になります。 契約は明示型と非明示型の2つがあり、明示型は売却が決まった際にどの不動産会社に依頼をしたか通知することが義務付けられており、非明示型はその義務がありません。 もちろん自分で買い手を見つけることも可能です。

先の2つの契約方法とは異なり、REINSへの登録義務はあるものの、「いつまでに登録しなければならない」という期間は定められていません。

メリット

多くの不動産会社に依頼をすることで、幅広く自分のマンションを仲介してもらえるという点が大きなメリットです。 人気物件ですぐにでも買い手がつきそうなら、より多くの買い手に見てもらい、高値が付く可能性もあります。売却を急がない人で、より高くマンションを売りたいと考えている人に適した契約方法です。

デメリット

契約期間に縛りがない分不動産会社が「早く買い手を決めなければ」という意識も低くなるので、専属専任媒介契約などと比較すると買い手を見つけるまでに時間がかかりやすいという点がデメリットとして挙げられます。 やはりどちらかというと、専属専任媒介契約や専任媒介契約の物件から先に決めようとしてしまうのですね。 また、REINSへの登録期間が定められていないので、早めに売却したいという人にとって、多くの不動産会社に物件情報を知ってもらう時期が遅くなってしまうという点もデメリットだといえます。

早めに買い手を見つけたい場合は価格競争で売却金額が低くなりやすいという点もデメリットと考えられますが、希望価格でない場合はもちろん断ることも可能です。

「REINS(レインズ)」とは?

国土交通大臣指定の物件データベース

「REINS(レインズ)」は、不動産流通機構が管理している「不動産流通標準情報システム」の略称で、正式名称は「Real Estate Information Network System」です。 全国の不動産会社は、物件情報を入手したら必ずREINSに登録する義務があるため、日本中の物件情報をこのシステムからいち早く入手することができます。

REINSのメリット

マンションなど物件の仲介を行う不動産会社は、買い主の理想に近い物件情報をREINSからすぐに入手できるため、すばやく物件を紹介できるというメリットがあります。マンションの売り主も、登録されることで全国の不動産会社に物件情報を見てもらえるため、素早く売却できる可能性があります。

媒介契約方法を選ぶ上での注意点

売却の上でもっとも重視することを明確にする

契約によってメリットとデメリットがありますので、自分が満足できる媒介契約を結ぶことが重要ですが、そのためにはまず自分がマンションの売却において何を重視したいかということを明確にする必要があります。時間がかかってもいいから高値で売りたいのか、多少値切られたとしても早めの売却を希望するのかなど、売却目的と照らし合わせて考えてみましょう。

依頼する不動産会社をリサーチしておく

専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、ひとつの不動産会社としか契約ができないため、売却実績や対応などがしっかりしている不動産会社を選ぶことはとても重要です。口コミなどを参考に、より信頼できる不動産会社を探してから契約を結んでください。

いくつかの不動産会社を実際に訪れて、相談をした上でここだと思う不動産会社と契約をするというのもひとつの方法です。