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空室のワンルームマンション…売却できる?

自分の所有しているワンルームマンションが空室に…売却も検討しているものの、空室状態でマンションを売却して利益に繋がるかどうか気になるところです。

マンションのタイプによって異なる売却の方法や、自分の持っている物件を売却するべきかどうか、さらに売却する前にやっておきたい空室対策について詳しくまとめています。

ぜひご一読ください。

マンション売却…空室状態と入居状態どっちがよい?

マンションタイプによって異なる傾向

ワンルームマンションをより高く売却するには「空室状態」がいいのでしょうか?それとも「入居状態」で売るのがベスト?実は、マンションタイプの購入層によって条件が変わるのです。具体的にどんな条件があるのか、詳しく見ていきましょう。

区分マンションは、家族向けのファミリーマンションと単身者向けのワンルームマンションの2種類に分類されます。

ファミリーマンションは空室状態が望ましい

ファミリーマンションを売却する場合は、基本的に空室状態にして売却するのがベストだといわれています。ファミリーマンションを検討する人はすぐに住める住居を探している場合がほとんど。そのため、入居者がいる状態で高く売却するのは難しいのです。ファミリーマンションは、入居者の退去を待って空室にしてから売却することをおすすめします。

「築年数が古くても安い方が良い」と考える人は年々増えているので、そのような層を狙えば早い段階で買い手を見つけることが可能です。

ワンルームマンションは入居状態が売りやすい

20~30㎡までの比較的小さいワンルームマンションは、入居者が住んでいる状態で売却する「オーナーチェンジ」の方が高く売れるといわれています。なぜなら、ワンルームマンションを購入しようと考える層は、住居よりもむしろ投資用物件を探している場合が多いからです。

逆に30㎡~50㎡のワンルームマンションは、購入を考える層が実際の住居として購入を検討している場合が多いため、空室になった状態の方が高く売却ができる可能性が高いといわれています。

あなたの物件は売却すべき??

空室がいくつかある投資物件を持ち続けるべきか、それとも思い切って売却するべきか、判断に迷うところですよね。賃料を下げてでも入居者を迎えて家賃収入を得るべきなのか、それともタイミングを見計らって売却に踏み切るべきなのでしょうか?

入居者が増えない原因は賃料だけではない

賃料が高すぎる場合は、賃料を下げて入居者を迎えるという空室対策を取ることで得になるかもしれませんが、空室が増え続ける理由は賃料設定ばかりではありません。間取りが悪くて使い勝手が悪い部屋だったり、周囲のマンションと比べて設備が不十分だったりした場合でも入居率は下がってしまうのです。その場合はいくら賃料を下げても入居者は増えません。

つまり、いくら賃料を下げても入居者が増えない物件が存在するということ。空室率の要因が賃料設定ではない場合は、早めに売却に踏み切った方が得となる場合があります。

入居者が少ないワンルームマンションは売却が得

入居率が低いワンルームマンションは、空室対策を行うよりも早めに売却してしまうのがおすすめです。

駅から近いなどの立地条件が良くても、間取りの形が悪いとか柱があって狭く感じるといった部屋は、デッドスペースができやすいので敬遠されがちです。しかし、そのように入居率が低くなる要因があったとしても、価格に反映されることはほとんどありません。ワンルームマンションの価格はほとんど利回りで決まります。そのため、たとえ入居者にとって魅力的ではない物件でも、利回りによって価値が上がり高く売れる可能性があるのです。

また、ワンルームマンションは周辺にあるマンションの相場によって価格が左右されやすい物件であるため、他のマンションの相場を見ながら査定価格が高いうちに売却に踏み切るのがベストだといえるでしょう。

特に、大阪のワンルームマンション市場は活況になってきているので、マンションを売却するには適した時期だといえるかもしれません。

売却する前にできる空室対策

ワンルームマンションは、単身者が主な入居者になります。ワンルームマンションへの入居者は身軽なぶん転居しやすく、長期間住んで家賃収入を落としてくれるケースは稀です。そのため、ワンルームマンションは他のマンションよりも空室リスクが高いといえます。

売却前にリフォームしておいた方が良い?

売却前にリフォームをしてキレイにしておくことで売りやすくはなるでしょう。しかし、リフォームした分がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。リフォームは費用が大きいため、すべてをリフォームしてしまうと売却してもマイナスになってしまう可能性があります。

一方で修繕が必要な部分があったり、清掃して部屋の魅力を高めることができたりする場合はリフォームやハウスクリーニングをすることで買い手が見つかりやすくなります。リフォームに費用をかけられるほどの金銭的・時間的余裕があるかどうかを考えたうえで、どこをリフォームするべきかを判断しましょう。

売れにくい物件と売れやすい物件の違いは?

空室のファミリーマンションや入居中のワンルームマンションならば必ず売却されるわけではありません。
理由によっては売れない場合もあります。

安いだけじゃ物件は売れない

今の住宅トレンドは「割高でもいい物件を買う」ということです。購入者は安いだけでは飛びつかないのです。安さの裏側にある理由を感じ取れるようになっています。

同じマンション内に数軒売られているとしましょう。その中に1軒だけやたらと安い物件が1軒あれば、もしかしたら心理的瑕疵物件の可能性を疑われてしまうかもしれません。また、購入者は自分が売却側になることも考えているかもしれません。

今安い物件を買ったとしたら、後々自分が売却する時は価値があるのか考えるでしょう。大阪は都市部ですから、下手に安く売らなくても需要は必ずあります。購入者が何を求めているかを考えて、適正な値段をつけましょう。

物件も第一印象が大切

もし入居状態で物件を売るのであれば、見学の際に良い印象を与えると売却に繋がるでしょう。見学希望の時点で値段問題はクリアしていると言って良いはずです。

入居状態の利点は、家具が配置されているため、入居後のイメージがしやすく売れやすいということ。そこを利用することが売却への道です。 洗濯物や洗い終わった食器など生活感の出てしまうものは片付けて、清潔な空間を意識しましょう。

さらに、見せられない部屋があると、具体的な物件のイメージがつかない上に、その部屋に問題があるのではないかと思われてしまいます。全ての部屋を綺麗にしてください。

場合によってはプロのハウスクリーニングを手配したり、大きな荷物はトランクルームに預けたりするのも手ですよ。

大阪のワンルームマンション空室状態と入居状態の売却相場比較

2017年9月現在の、大阪のワンルームマンションの空室状態と入居状態の売却相場を比較してみました。今回は3つ例を挙げます。

(例1)大阪市天王寺区の住宅…18.08㎡

空き家の場合 780万円(管理費月額11,700円) ※11階の住宅
入居状態の場合 700万円(管理費月額6,900円) ※2階の住宅

(例2)大阪市淀川区の住宅…18.2㎡

空家の場合 530万円 ※主要採光面は西
入居状態の場合 700万円 ※主要採光面は南

※管理費・修繕積立金・階数はどちらも同じ

(例3)大阪市福島区の住宅…22.5㎡

空家の場合 700万円(管理費月額11,000円、修繕積立金3,000円/月)
入居状態の場合 550万円(管理費月額1,500円、修繕積立金1,500円/月)

※階数・主要採光面が東な点はどちらも同じ

 

同じ建物でここまでの違いがあります。

例1で挙げた物件の主な違いは物件の取扱会社・該当住宅の階数です。なお、賃貸中の物件は、特別徴収管理費などの9,600円が別途かかります。

天王寺区は近年、交通の便が良いことやあべのハルカスが近いことから大阪市24区の中で住みたい街として有名になってきています。関東で言うところの吉祥寺と同じくらい憧れの街だという声もあるほど。

また、例2のケースは日当たりが主な違いになっています。やはり南向きの物件は安定した人気があります。需要が高いため値段も高い傾向があります。

例3のケースは管理人修繕積立金の違いが目立っています。物件を売る際は、売る側が楽に売却できる方法とともに、買う側が買いやすい・買いたいと思わせるポイントを利用して売らなければなりません。

新築マンションの売れ行きが下落中の今こそが中古の旬

世間が中古に注目し、新築マンションが売れていない今こそが中古マンションの旬と言えます。

この背景として、ここ数年、関西圏などで価格が3割から5割ほど上昇しており、坪単価が300万円超の物件が多くなってきていることが挙げられます。いくら日本銀行の緩和と世界的なデフレで過去最大の低金利になっているとはいえ、購入に躊躇してしまいますよね。

その流れから中古マンションに目を向けるようになってきたのです。結果として、2016年は新築の供給戸数を中古の成約件数が上回るという初めての事態が起こりました。

相場情報の収集は情報誌とインターネットがおすすめ

行政区分や沿線の分野で物件情報を集めるのであれば、駅やコンビニに置いてある情報誌・インターネットが適しています。具体的な空室状態と入居状態の相場具体例は先程挙げましたが、エリアや沿線で物件の価値がどのくらい変化するのか比較したい場合は特におすすめです。

中には査定サイトもあるので、そちらを参考に物件の価格を決められます。