大阪のマンションを高く売りたいあなたへ
美人秘書が優しく教えるマンション売却ガイド

空室のワンルームマンション…売却できる?

自分の所有しているワンルームマンションが空室に…売却も検討しているものの、空室状態でマンションを売却して利益に繋がるかどうか気になるところです。マンションのタイプによって異なる売却の方法や、自分の持っている物件を売却するべきかどうか、さらに売却する前にやっておきたい空室対策について詳しくまとめています。ぜひご一読ください。

マンション売却…空室状態と入居状態どっちがよい?

 

マンションタイプによって異なる傾向

ワンルームマンションをより高く売却するには「空室状態」がいいのでしょうか?それとも「入居状態」で売るのがベスト?実は、マンションタイプの購入層によって条件が変わるのです。具体的にどんな条件があるのか、詳しく見ていきましょう。

区分マンションは、家族向けのファミリーマンションと単身者向けのワンルームマンションの2種類に分類されます。

ファミリーマンションは空室状態が望ましい

ファミリーマンションを売却する場合は、基本的に空室状態にして売却するのがベストだといわれています。ファミリーマンションを検討する人はすぐに住める住居を探している場合がほとんど。そのため、入居者がいる状態で高く売却するのは難しいのです。ファミリーマンションは、入居者の退去を待って空室にしてから売却することをおすすめします。

「築年数が古くても安い方が良い」と考える人は年々増えているので、そのような層を狙えば早い段階で買い手を見つけることが可能です。

ワンルームマンションは入居状態が売りやすい

20~30㎡までの比較的小さいワンルームマンションは、入居者が住んでいる状態で売却する「オーナーチェンジ」の方が高く売れるといわれています。なぜなら、ワンルームマンションを購入しようと考える層は、住居よりもむしろ投資用物件を探している場合が多いからです。

逆に30㎡~50㎡のワンルームマンションは、購入を考える層が実際の住居として購入を検討している場合が多いため、空室になった状態の方が高く売却ができる可能性が高いといわれています。

あなたの物件は売却すべき??

空室がいくつかある投資物件を持ち続けるべきか、それとも思い切って売却するべきか、判断に迷うところですよね。賃料を下げてでも入居者を迎えて家賃収入を得るべきなのか、それともタイミングを見計らって売却に踏み切るべきなのでしょうか?

入居者が増えない原因は賃料だけではない

賃料が高すぎる場合は、賃料を下げて入居者を迎えるという空室対策を取ることで得になるかもしれませんが、空室が増え続ける理由は賃料設定ばかりではありません。間取りが悪くて使い勝手が悪い部屋だったり、周囲のマンションと比べて設備が不十分だったりした場合でも入居率は下がってしまうのです。その場合はいくら賃料を下げても入居者は増えません。

つまり、いくら賃料を下げても入居者が増えない物件が存在するということ。空室率の要因が賃料設定ではない場合は、早めに売却に踏み切った方が得となる場合があります。

入居者が少ないワンルームマンションは売却が得

入居率が低いワンルームマンションは、空室対策を行うよりも早めに売却してしまうのがおすすめです。

駅から近いなどの立地条件が良くても、間取りの形が悪いとか柱があって狭く感じるといった部屋は、デッドスペースができやすいので敬遠されがちです。しかし、そのように入居率が低くなる要因があったとしても、価格に反映されることはほとんどありません。ワンルームマンションの価格はほとんど利回りで決まります。そのため、たとえ入居者にとって魅力的ではない物件でも、利回りによって価値が上がり高く売れる可能性があるのです。

また、ワンルームマンションは周辺にあるマンションの相場によって価格が左右されやすい物件であるため、他のマンションの相場を見ながら査定価格が高いうちに売却に踏み切るのがベストだといえるでしょう。

特に、大阪のワンルームマンション市場は活況になってきているので、マンションを売却するには適した時期だといえるかもしれません。

売却する前にできる空室対策

ワンルームマンションは、単身者が主な入居者になります。ワンルームマンションへの入居者は身軽なぶん転居しやすく、長期間住んで家賃収入を落としてくれるケースは稀です。そのため、ワンルームマンションは他のマンションよりも空室リスクが高いといえます。

売却前にリフォームしておいた方が良い?

売却前にリフォームをしてキレイにしておくことで売りやすくはなるでしょう。しかし、リフォームした分がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。リフォームは費用が大きいため、すべてをリフォームしてしまうと売却してもマイナスになってしまう可能性があります。

一方で修繕が必要な部分があったり、清掃して部屋の魅力を高めることができたりする場合はリフォームやハウスクリーニングをすることで買い手が見つかりやすくなります。リフォームに費用をかけられるほどの金銭的・時間的余裕があるかどうかを考えたうえで、どこをリフォームするべきかを判断しましょう。