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賃貸中のマンションをスムーズに売却するためのポイントを解説!

「賃貸しているマンションを売却したい……」 そう考えているオーナーさんは少なくないかもしれません。

ですが、入居者がいる場合は売却に手間がかかってしまいます。 その手間を少なくするために、「賃貸に出しているマンションをスピーディーに売却するポイント」を以下3項目に分けてご紹介いたします。

  1. 「オーナーチェンジ」のみだとトラブルが起こりにくい
  2. 室内の状況をしっかり把握しておく
  3. 家賃の滞納があるかをチェックしよう

1. 「オーナーチェンジ」のみだとトラブルが起こりにくい

現在、マンションに居住している賃借人をそのままに、物件を別オーナーに売却・購入する事を「オーナーチェンジ」といいます。この場合は今現在住んでいる賃借人は売買に関わりがないので、退去命令などを出す必要がなくトラブルが起きづらいため、スピーディーにマンションを売却することができます。

近年では不動産投資に励む方も少なくありません。買主は「自分が住むため」ではなく、「資産」として購入する方が多いのです。 空き室のマンション一室を購入して、後に賃貸として募集する投資家も多いので、すでに賃借人がいるという事は売却する際の大きなメリットとなります。

ひとつ注意点があるとすれば、他人に賃貸中の物件であるため、買主の幅が狭まる事でしょう。一般的な居住目的の購入ではなく投資目的での購入となるため、買主はローンなどを組むことができなくなるのです。

2. 室内の状況をしっかり把握しておく

自分のマンションなので設備状況などは理解しているはずですが、貸しに出した年数が経過していくほど設備は古くなっていき、貸し出した当初には無かった傷みなどができてしまっている可能性もあるのです。

「室内を充分に確認しないまま売りに出し、入居者が退去した後にチェックをしたら把握していなかった傷みを発見、結果、修繕に費用がかかってしまい売り出し価格の変更をしなければならなくなった」ということが起こってしまうと、大きなタイムロスとなってしまいます。

もし現在入居している方とのコミュニケーションが取れるようであれば、「室内をチェックさせて下さい」と頼む事もできますが、なかなか難しいでしょう。 ですが「写真だけ撮らせてください」と頼めば応じてくれる場合もありますので、写真で室内状況をチェックしたり、居住人からヒアリングを行うなりしてしっかりと室内の現状況を把握しておきましょう。

3. 家賃の滞納があるかをチェックしよう

賃貸契約中のマンションを売却する際、もし現在の居住者が家賃を滞納してしまっていると、売却価格に影響してしまいます。「滞納された債権を放棄する」「債権ごと買主に買い取ってもらう」など方法はいくつか存在しますが、状況によっては大きな損失が出てしまう可能性もあります。この場合、まずは担当の不動産会社に相談して、しっかりと対策を取りましょう。

また、売却契約時には滞納がなかったにもかかわらず、決済時に滞納が出てしまったときは注意が必要です。 売買契約が成立した月の家賃については買主の収入となりますが、通常家賃は契約成立の前月中に徴収されるため、滞納がある場合は売主が精算の責任を負わなければいけません。

こういったトラブルが起きると売却後も時間がかかってしまいますので、隅々まで確認してから賃貸中のマンションを売りに出しましょう。