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【特集】大阪のワンルームマンション投資事情

ワンルームマンションの投資をするなら大阪がおすすめな理由・投資マンションを購入する際の注意点・出口戦略などをまとめています。売却を考えている人は、投資する側の需要をもう一度確認しておきましょう。

東京よりも大阪が狙い目??

ワンルームマンション投資を考えているなら、東京よりも大阪が狙い目です。

大阪は日本第二位の都市であり、都心再開発で単身者も増加しています。

さらにワンルームマンションの相場は、大都市でありながら東京に比べて6割程度と割安なのも、大阪が狙い目な理由のひとつ。

近年の都心再開発で大阪市の中心部は人口が増えています。単身者の流入が増え、ワンルームマンションの需要は堅調なようです。

2020年に東京五輪の開催が決定し、建設費の上昇や外国人投資家の不動産購入により東京の地価は上昇。

東京のワンルームマンションは、販売価格の約6割が土地の価格です。それに比べて大阪は約3~4割程度なので、同じ面積・立地条件でも安く購入することができるというわけです。地価が上がると販売価格も上がってしまいますが、物件を安く購入できると投資利回りが大きくなります。

投資用ワンルームマンションは、マイホームを購入するときのように金融機関からほぼ全額融資(フルローン)を受けて購入することができます。

年収500万円以上の上場企業で働いている方や公務員の方は、物件価格のほぼ全額をローンで購入可能。与信枠は年収の約6~8倍で条件によりますが、年収500万円なら最大で4000万円までローンが組めることにができます。

物件価格が高い東京だと1戸購入するだけでローンの与信枠いっぱいになりますが、大阪なら2戸以上購入することも可能です。複数の物件を所有して空室リスクを分散できるので、大阪のワンルームマンション投資が狙い目のエリアだといえるでしょう。

狙うべき物件の特徴は?

ワンルームマンションを購入する際にどんな物件がいいのか、失敗しないために狙うべき物件の特徴を紹介したいと思います。

立地

物件を選ぶ際に重要なのは立地です。安定した収入を得るためには駅から徒歩10分以内のマンションを選びましょう。また、マンション投資のリスクに空室があります。入居者がいなければ収入がありません。家賃収入でローン返済をしている場合は、空室の期間が続くと大きな負担になります。賃貸の需要が少ないエリアや最寄駅まで遠い物件は空室のリスクが高まることに。

ワンルームマンションは単身者が住むことが多く、職場から自宅までの時間を重視する傾向があります。人口の多い大都市圏で駅からの距離が徒歩10分以内のマンションを選び、空室のリスクを抑えましょう。

中古ワンルームマンション

投資効率を求めるために、中古ワンルームマンションを選びましょう。中古ワンルームマンションは新築ワンルームマンションに比べると価格が安い分、利回りが高く取れます。利回りが低い物件だとローンで購入した場合、家賃収入からローンを返済していくとマイナスに。

築年数が浅い「中古」と「新築」では、家賃の金額はあまり変わりません。購入時の金額が安い中古ワンルームマンションの方が、投資利回りが高くなるのです。

新耐震基準を選ぶ

建物によって地震に対する強度が異なるため、1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準のワンルームマンションを選びましょう。新耐震基準法は、1987年(昭和53年)に宮城県沖地震を受けて改正されたものです。震度6~7程度の地震では倒壊・崩壊しないとされているので、万が一大きな地震が発生したときでも、新耐震基準を満たした物件であれば受ける被害が抑えられます。

阪神淡路大震災のときも、新耐震基準で作られた鉄筋コンクリート造のマンションは1棟も倒壊していません。築年数を確認し、地震に強い新耐震基準法の物件を選びましょう。

ワンルームマンション投資の出口戦略

ワンルームマンション投資で家賃収入による「インカムゲイン」をメインとしている場合「売る」という選択肢を考える人はほとんどいません。ローンの支払いが終わると家賃収入のほとんどが手元に入るので、入居者がいるのなら安定した収入源になります。しかし、継続的に入居者がいるかは分かりません。

ワンルームマンションを所有している限り、家賃滞納や修繕などリスクがあります。まとまったお金が必要になる資産の組み換えなどで、売却を考えるときがくる可能性も。そうなったときにどうするかを考えるのは遅いのです。ワンルームマンション投資を考えている方は「出口戦略」も重要になります。建て替えや売却することを考えていないと対応が遅れることに。出口をどうするのかを考えておくことで安全性が高まります。

売却を考えるとき、購入した金額が「売却する金額」+「売るまでに得た家賃収入」よりも高ければ投資成功です。しかし購入時に高く買ってしまうと、購入価格と売却価格の差額が大きいほど売りたいのに売れないという事態に陥ることもあります。

マンション投資は購入するときに10年後、20年後の運用・売却の収入と支出を予測することが大事です。どのタイミングで手放せば一番利益になるかも含め運用していく必要があります。自分が所有する物件の価値は、常に把握するようにしておきましょう。

大阪でマンション投資するなら賃貸より売却をおすすめする3つの理由

日本は不動産の取引額が安定しているため、家賃収入というインカムゲイン狙いのマンション投資をすることが多いです。ただ、手に入れたマンションは、つねに賃貸物件として運用したほうが儲かるとは限りません。賃貸よりも売却を優先したほうが、メリットが大きい場合もあるのです。

訳あって知り合いからマンションを安く譲ってもらった、マンションを購入した矢先に転勤することになった、相続でワンルームマンションを手に入れてしまった、といった場合に役立つ、賃貸よりも売却をおすすめする3つの理由をご紹介します。

1. 賃貸するメリットがある投資マンションは好立地の物件だけ

すでに述べたとおり、マンション投資においては立地がすべてです。立地さえよければ、マンションを借りてくれる人を見つけるのは難しくありません。立地のよい物件は高く売ることができるため、賃貸するのも売却して買値との差額で儲けを出すのも思いのままです。

大都市である大阪なら、インバウンド需要を見込んで民泊をはじめようとする投資家にマンションを売るチャンスもあるでしょう。 言い換えれば、立地のよくないマンションをいくら運用しても、儲けが出る可能性は低いといえます。もし、手持ちのマンションが立地に難がある物件だったら、迷わず売却しましょう。

もっていても出費がかさむだけのマンションも、売却すれば現金として次の投資の元手にすることができます。

元手をつくれば好立地のマンションに投資できる

地価が高く、マンションの取得にお金がかかる東京と違い、大阪は割合安い金額で利回りのよいマンションを買うことができる都市です。マンションを売却した資金を、好立地のマンションに集中して投資すれば、空室リスクを抑えつつ、手堅くインカムゲインを狙うこともできます。自分の年収や与信では手が出なかった物件に手が届く可能性も出てきますし、リスク分散のために複数物件に投資することも可能です。

売却資金を元手に土地を買って資産運用するという手も

元手があれば、投資の選択肢は広がります。たとえば、古屋が建っていて安値がついている好立地の土地を買い、リフォームして高値で売却するといった方法をとることもできるのです。

2. マンションは持っているだけで出費がかさむ…

不動産は、所有しているだけでなにかと出費がかさみます。毎年の固定資産税はもちろん、住人が引っ越すことになればクリーニング代が必要ですし、水漏れしたり、お湯が出なくなったりすれば業者を呼んで修理しなければなりません。 家賃収入が安定していて、こういった出費を十分まかなうことができるのであれば、賃貸にするメリットはあります。

ただ、好立地のマンションでない限りは空室リスクが高いため、なかなか黒字を出すことができないのが現実です。また、日本は海外と違い、経年劣化によってマンションの価値がどんどん下がってしまいます。

現時点で利益が出ていないマンションは、5年後、10年後になると買い手がつかなくなる可能性すらあるのです。 利益を見込むことができないマンションは、多少安くとも売却しましょう。出費がなくなれば、利益は出ませんが損もしません。

3. 賃貸そのもののリスクもある

賃貸マンションの運用には、さまざまなリスクがつきものです。もっとも代表的なものは空室リスクですが、借り主がどういう人かによっても、リスクが発生します。

借り主がよい人ばかりとは限らない

会社が倒産して家賃の支払いが滞るようになった、騒音や異臭で周辺住民とのトラブルが起きた、故意に室内の設備や内装を傷つけられたといった、大家と借り主のあいだに起きるトラブルは数えあげたらきりがありません。

賃貸をするには、うまく物件を管理するための準備や知識が必要ですが、管理会社を利用するのもコストがかかります。投資物件を決める際はこのあたりに注意を払って下さいね。