大阪のマンションを高く売りたいあなたへ
美人秘書が優しく教えるマンション売却ガイド

マンション売却の流れ

マンション売却のおおまかな流れについて解説しています。

マンション売却の具体的な流れ

マンション売却をスムーズに進めるために覚えておきたい、売却の流れについて解説しています。

1.情報収集

納得のいく価格で確実にマンションを売却したいなら、まずは物件がどのくらいの価値を持つのか相場をリサーチする必要があります。

情報を収集するには、不動産ポータルサイト(Yahoo!不動産など)・国土交通省の土地総合情報システム・指定流通機構(レインズ)の取引情報検索・ネットの一括査定を利用すると便利。ある程度の相場を把握しておくと、実際に査定を行った際の価格が高いのか・低いのかを判断するのに役立ちます。

2.不動産会社選び・査定を依頼

マンション売却の際の不動産仲介会社選びでは、売却に強い仲介会社を選ぶことが重要。信頼できそうな仲介会社をピックアップしたら、すべての会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって査定の価格は異なりますし、その理由もそれぞれです。

査定額の高い・低いだけを判断材料とせず、しっかりと話を聞いて納得できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

3.不動産会社と媒介契約を締結

査定を依頼した不動産会社の中から、信頼できる会社を選んで契約を結びます。不動産会社との媒介契約には1社のみと契約をする「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」、複数の不動産会社に売却を依頼する「一般媒介契約」があります。

どれを選ぶかによって売却の仕方も変わるので、慎重に検討しましょう。

4.売却活動開始

不動産会社との契約を締結したら、まずマンションの売り出し価格を設定します。価格の設定は売却活動に大きく影響するため、査定価格・近隣マンションの売却状況・市場の動向などを踏まえて決めていきましょう。

価格が決定すると不動産会社は自社サイト・不動産ポータルサイト・レインズなどへ情報を登録、さらに新聞折り込み・ポスティングなどを使って広告宣伝活動を始めます。売主はいつ内覧希望者が来てもいいように、家のクリーニングなどを進めておきましょう。

5.売却条件の交渉

売却したいマンションを購入したいという人が現れたら、申し込み手続きが行われます。手続きの際に希望購入価格・引き渡し日・支払い方法などの交渉が行われることもあるので、売主側の要望を不動産会社にきちんと伝えるようにしましょう。

6.売買契約を結ぶ

双方が売却条件に納得がいき、売買契約を取り交わせば契約成立。買主から手付金を受け取ったら、不動産会社に仲介手数料を支払います。

7.マンションの引き渡し

売主はマンションの引き渡し・所有権の移転、買主は残金の支払い(決済)・住宅ローンの抵当権抹消などを行います。決済と同時にマンションのカギの引き渡しを行い、売買契約は完了です。

マンション売却の流れをシミュレーションしてみましょう

マンション売却を無事に完了できた時、勘違いしてはいけないのが「売却時に提示された代金」は全額手取り金額にはならないということです。そのことを踏まえ、どう費用が発生し、結果手元にいくら残るのかをシミュレートしてみましょう。

今回は住宅ローンの残債が800万円あり、ワンルームマンションを2,000万円で売却したと仮定しています。

仲介手数料

契約をしている不動産業者へ、成功報酬として仲介手数料を支払います。支払い金額は法律で計算式が定められているので、業者から法外な金額を請求されることはありません。

今回の場合、ワンルームマンションの売却額2,000万円×3%+6万円=66万円が仲介手数料として引かれ、さらに66万円にプラスして52,800円の消費税が加算。仲介手数料は合計712,800円になります。

収入印紙代

不動産を売買する時に必要となるのが収入印紙です。これを契約書に張り付けなければ売却手続きは進みません。

印紙代金は売却金額によって代金が異なるのでご注意を。2,000万円の場合、1万円の収入印紙が必要です。ですが、多くの不動産業者は収入印紙代金を建て替えしてくれます。

抵当権抹消登記費用

ワンルームマンションの住宅ローンがまだ残っている方は、当然抵当権も残っている状態です。抵当権は売却の際に抹消しなければなりませんので、司法書士を通して抵当権抹消手続きを行います。

費用は手続きを依頼する司法書士事務所、不動産の種類や個数により異なります。今回はマンションの平均的な金額である2万円と仮定しましょう。

住宅ローンの完済

抵当権を抹消する際に、現時点で残っている住宅ローンをすべて返済する必要があります。仮定した残債である800万円は売却金額から差し引かれることに。

多くの場合は住宅ローンを完済すると、ほとんど売却額は手元に残らないとされています。

所得税・住民税

仲介手数料から住宅ローンの完済をし、手元に残ったマンション売却の残金は利益と勘定され所得に分類されます。

この際に、利益額が3,000万円以下の場合だと「特別控除」により税が加算されません。今回は利益額が2,000万円以下なので特別控除が適用され、所得税及び住民税は0円です。

最終的に残ったワンルームマンションの売却額は、合計して約1,127万円。実際はここまで所得として受け取れる例は少なく、住宅ローン返済時に売却額のほとんどが失われてしまいます。

少しでも売却額を多く受け取りたい方は、信頼できる不動産業者と契約しましょう。どうマンションを売り込んでくれるのかは、不動産業者によります。少しでも高く売ってもらえれば、その分手取り金額は多くなるのです。