大阪のマンションを高く売りたいあなたへ
美人秘書が優しく教えるマンション売却ガイド

高く売れる不動産とは?

マンションや一戸建てなど、不動産を高く売るために押さえておきたいポイントをご紹介しています。

 

 

 

不動産を高く売るためのポイント

マンションなどの不動産をできるだけ高く売るには、以下のようなポイントを押さえておくことが大切です。

アクセスが良い

高く売れる不動産の特徴として、「駅からのアクセスが良い」という条件が挙げられます。中古マンションのマーケットでは新築マンション以上に利便性が重視されるため、駅から近ければ近いほど◎(一般的には徒歩5分以内)。

とくに今後増えるであろう高齢層・単身者・DINKs(子どもを意識的に持たない共働き夫婦)などは、駅からのアクセスが良い物件を希望すると予測されます。

住環境・ロケーションが良い

閑静な住宅街にあり、眺望のよい不動産は中古マーケットでも高く売れる傾向にあります。近隣に大きな公園がある・緑が豊富・道路が広く街並みがゆったり・商業施設や公共施設が近い・小中学校が近い、といった条件は価格にも良い影響を及ぼすのです。

どんなに駅からのアクセスが良くても、周辺環境が騒がしかったり治安が悪い場合は高値での売却は難しくなるでしょう。

大規模・高層マンションである

大規模マンション(200戸以上)・タワーマンション(20階以上)の物件も、相場より高く売れることが多いです。大規模マンションは敷地が広くてゆったりしており、キッズルーム・プレイロット・コンビニ・スポーツジムといった共有施設も充実。

管理人やコンシェルジュが常駐しており、管理や清掃が行き届いているケースが多いのも人気のポイントです。

タワーマンションでは、階数の高い物件ほど高く売却される傾向があります。階数が高い方が当然眺望も良いですし、日当たりも良好。タワーマンションともなると街のランドマーク的な存在としても注目されるため、そこに住むということにステータスを感じる人も多いようです。

管理の状態が良い

マンションの管理状態は、売却価格に大きな影響を及ぼします。エントランスやゴミ捨て場などが汚い・共有部の清掃が行き届いていない・植栽などが手入れされていない・施設の老朽化が目立つ、といった部分は買主に悪い影響を与えるもと。

管理状態が悪いマンションは見た目ですぐに分かってしまうため、どんなに物件の内装をキレイにしても高く売るのが難しくなってしまうのです。

管理状態の良いマンションは、住民の「自分たちの住むところの価値を自分たちで上げる」という意識が高いものです。そういったマンションは住み心地も良いため、自然と人気も高まるでしょう。

大阪でマンションを売却するときタバコ臭は査定にひびく?

入居者が利用しているあいだに、生活臭や汚れ、タバコの臭いがマンションについてしまっている場合、ワンルームマンションの売却時にどのような問題が起きるか、お伝えします。 

一般生活における臭いや汚れなら、基本的に査定には影響しない

基本的に、一般的な生活をしている中で発生する汚れや臭いが原因で、査定が下がることはありません。傷ひとつない部屋を維持するためには、だれも住まないという選択をするしかないからです。人間が生活をする以上、ある程度の汚れは仕方のないものとして考慮してもらえます。

ただし、タバコ臭や汚れについては、程度問題であることも事実です。

タバコのひどい汚れや臭いの場合は査定額が下がる

室内のあちらこちらに、火のついたタバコを落としたときの焦げ跡が残っている、換気扇がヤニでべとべとになっている、壁紙から天井まで強いタバコ臭が染み付いていて、部屋中どこにいってもタバコの悪臭がする、といった場合、査定に悪影響を及ぼします。

ひどい汚れや臭いがある場合、マンションの売却が難しくなることが予想できるので、そのぶん査定額が下がってしまうのです。 

タバコの臭いや汚れでマンションが売れにくくなるのが問題

完全な投資用物件で、入居者が見つからなくても一切問題がないという場合を除けば、タバコの汚れや生活臭が強く残っているマンションは、買い手がつきづらくなります。

とくに、タバコ臭がある物件は、なかなか売却が進みません。喫煙禁止の場所が増えるに従って、タバコ臭が絶対に嫌だと強い拒否感を示す人も増えているからです。たくさんの人が内覧に来ているにもかかわらず、買い手が見つからない場合、タバコ臭がないかを疑ってみましょう。

マンションにタバコの臭いが染み付いている場合、タバコ臭を気にしない人にしか売ることができないため、売却の選択肢が狭まってしまいます。

マンション売却は「問題点をひとつでも減らす」ことが大切

マンションに限らず、不動産の査定は、加点方式ではなく減点方式です。とても優れた条件をもつマンションであっても、タバコ臭や立地、金額、窓からの眺めなど、問題点があればあるほど査定額が下がっていってしまいます。

不動産は、すごく良くても欠点がある物件よりも、それなりに良い物件のほうが高値で売却できるのです。マンション売却では、「問題になりそうな点をひとつでも減らす」ことが大切になります。

生活臭やタバコ臭は気がつくのは難しい

生活臭やタバコ臭の難しい点は、人によって鼻の良さと不快感を覚える許容値が違うことです。自分では大して気にならないなと思ったタバコ臭を、これ以上なく不快に感じる人もいます。

当然、気になるタイプの人は、マンションを買ってくれません。マンションの利用者に喫煙者がいたら、タバコ臭の確認は丁寧に行いましょう。

売却の可能性を高めたいならハウスクリーニングがおすすめ

生活臭やタバコ臭は、マンション売却においてマイナスに働くことはあっても、プラスに働くことはありません。タバコ臭が原因で売れ残っている物件の価格を下げたとしても、結局買い手は見つからないため、消臭するのがもっとも確実な対策となります。

費用は余計にかかりますが、相場どおりの金額でマンションを売却できるなら、けっして無駄にならない投資です。

リフォーム前提で売り出し価格を相場より安くする方法も

ハウスクリーニングが面倒なら、リフォーム前提で相場より安く売り出すという対策もあります。クリーニングに必要な代金を、売り出し価格から差し引いて売るイメージです。家を買ってから自分でリフォームをしたいという需要は一定数あるので、なにも対策をせずにマンションを売りに出しているより、ずっと早く売却できるでしょう。

マンションは買取より売却のほうが高額!買取と売却の違いを解説

マンションを売る方法には、「売却」と「買取」があります。

  • 売却:不動産業者が仲介して買い手を探すスタンダードな販売方法
  • 買取:不動産業者にマンションを買い取ってもらうこと。近年多くの方に選ばれている方法

ここからは、売却と買取のそれぞれの特徴やメリット、デメリットを解説します。

売却は買取よりも高く売れる場合が多い

マンション売却は、市場価格などに基づき、基本的に売主が販売価格を決めることができるので、買取に比べると高く売れるケースが多いというメリットがあります。
また、不動産物件のプロの業者が仲介し、物件を売却するために広告してくれるので、自分で設定した価格で売れる可能性があります。
そして、内覧や見学に立ち会う機会があるので、買うかどうか検討している方に部屋の良さなどをアピールできるという点もメリットです。

一方、当然のことですが、買い手が見つからなければ売ることはできないので、いつ売れるかわからないということはデメリットのひとつです。

また、売れなければ価格を下げなければならない状況もあるので、必ずしも希望の価格で販売できるとは限りません。

そして、部屋がきれいで状態が良いほうが売れる可能性が高いので、修繕やリフォームなどを行うのが効果的な場合もありますが、ほとんど自費で行わなければなりません。加えて売却から3ヶ月以内に修繕が必要な箇所やトラブルが発生した場合、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)により補償しなければならず、思わぬ出費が発生することもあります。

さらに、内覧や見学の際、住んでいる間に売る場合は立ち会ったほうがよいので、そのための時間も必要です。少しでも良く見てもらうために部屋の片づけや掃除などをしなければならず、手間がかかってしまいます。

買取は時間をかけずに売ることができる

マンション買取のメリットには、売りたいと思ったときにすぐ売れるということがあります。買い手を探して交渉、契約する売却とは異なり、不動産業者に直接売り、そのお金をすぐに手にすることができます。

また、築年数が長い場合やトラブルがある場合も、修繕やリフォーム、リノベーションなどをする必要がなく、そのまま不動産業者に売ることができます。
例えば、事故物件などのなかなか買い手がつかない物件も買取してもらえます。そして、瑕疵担保責任もありません。

さらに、マンションを売る際に売却のように買いたい方の内覧や見学にかかる時間、手間がないのも大きなメリットです。
もし、何かの都合で近所に知られずにマンションを売りたいという場合も、売るために必要な手続きや引越しなどをできる限り目立たない形で手配してくれるという点もあります。

その一方で、買取は売却よりも物件の販売価格が下がってしまうことがデメリットとして挙げられます。
不動産業者は物件を買い取った後、そのまま売りに出すこともありますが、多くは修繕やリフォーム、リノベーションをしてから売るので、その分の費用がかかります。
不動産業者もできる限り利益を上げたいと思っているので、リフォームなどに費用がかかると、物件の買取価格はその分下げられてしまいます。
また、業者により買取価格や条件が異なり、一社だけで決めてしまうと損をしてしまう可能性があるので、複数の業者を比べて、一番良い価格、条件の所を選ぶ必要があります。