大阪のマンションを高く売りたいあなたへ
美人秘書が優しく教えるマンション売却ガイド

大阪のマンションを納得のいく価格で売却するには?

マンションを売却するなら、誰でもできるだけ高値で取引をしたいもの。
だけど、きちんとした知識や下準備なしに話を進めてしまうと、思った以上に損をしてしまう可能性があるから注意が必要よ。
当サイトでは、マンションを売るにあたって知っておきたい不動産会社の選び方や相場の調べ方、売却までの流れ、おすすめの不動産会社を分かりやすく解説するわ。ぜひ参考にしてね。

大阪のマンションを納得価格で売却するコツを説明する美人秘書

マンション売却をするメリットとは?

不動産は財産であると言われますが、不動産価値の下落や維持費など所有し続けることによる経済的負担があり、タイミングよく売却した方が得策である場合があります。ここでは、マンションを売却することで得られるメリットにどんなものがあるのか、みていくことにします。

メリット1:資産を現金化できる

マンションを売却して得られるメリットのうち、もっとも大きなものは多額の現金を入手できることでしょう。得た現金の使いみちはいろいろあるにせよ高額な固定資産を売却するくらいですので、どうしても必要な借金の返済や生活費に充てることが多いでしょう。

例えば、ローンが残っているなら完済することで、月々の返済から解放されますので経済的な負担を解消できるのは大きなメリットです。

また、別の不動産物件を購入する予定があるなら、購入資金の一部に充当するなど既に計画されている場合かもしれません。さらに財産を相続する者が複数いるなら、不動産といった形で残すよりも遺産分割がやりやすいため生前に現金化しておくケースもあります。

メリット2:維持費が不要になる

マンションを所有していると、管理費及び共益費を負担する必要があります。

建物を維持していくために定期的にメンテナンスする必要があるため、住人で構成される管理組合が建物修繕などのために管理費を徴収するのが一般的です。もしくは管理会社にマンションの管理を一任しているケースもあります。

いずれにしてもマンションの住人となる者は区分所有法により、区分所有者となり管理組合を作り組合員となることが義務付けられています。ちなみに管理費は、区分所有の持分に割合に応じて支払うものとされています。また、共益費はマンションの共用部分を維持・管理するための費用とされています。マンションを売却することで、これらの費用負担が不要となり好都合です。

メリット3:税金の負担が軽減される

毎年1月1日時点におけるマンションの区分所有者に対して、固定資産税が課税されます。これは地方税の一つであり、固定資産課税台帳に記載されている所有に対して年4回に支払いを求められる制度です。固定資産税は必ず納付しなければならず、年金などのように収入が少ないこと理由に支払いを免除してもらうことはできません。

尚、固定資産税を計算する上での起算日が1月1日となっていますので、売買場契約を結ぶ際に、売主と買主が負担すべき税額を日割りにて精算する必要があります。

また、居住用のマンションを売却するケースでは、売却によって得た譲渡益に課税される譲渡所得税が軽減される特例があります。例えば買い替えの場合に限り課税を繰り延べして、たとえ譲渡損が出ている場合は所得の控除対象にできます。

マンション売却にはデメリットもある

居住用もしくは投資用のマンションを売却すると、現金化できることや各種費用の支払いから解放されるメリットに目が行きがちですが、必ずしもメリットばかりではありません。売却にかかる費用の他、売れるタイミングにより価格が異なり機会損失が生じるリスクがあるからです。

デメリット1:売却には費用がかかる

マンション売却によって得られた売却益には税金がかかりますので、デメリットとして意識しておくべきです。例えば、売却した際の価格から譲渡費用を差し引いた所得に課税されます。この譲渡費用の対象となるものを、漏れなく計上することが大切です。尚、譲渡費用に含まれるものは不動産会社に支払う仲介手数料や売主が負担した分の印紙税の他、きれいな形で物件を売りに出すために負担したものが含まれます。

そのほかの費用には家財道具や荷物を運び出すために、引越し業者に支払う費用や不要な設備を処分する際に発生するために各種費用もあります。したがって、売却して現金化することに目をむけるのではなく、各種費用を全て算定した上で売却のための計画を立てる必要があるでしょう。

デメリット2:すぐに売れるわけではない

不動産会社に依頼していざマンション売却の手配をしたとしても、すぐに買主が見つからず、成約に至るまでに時間がかかる場合があります。その間に、もし引越しを完了した後であったとしても管理費や固定資産税を負担し続ける必要があり大きなデメリットとなります。

できるだけ適正価格でかつ早い段階で買主を見つけるために、売れない理由を検討し、具体的な対策を打ち出すことが大切です。例えば、価格設定が相場に照らして適正でなかったり広告が十分でなかったりする等、具体的な要因を探ることが大切です。

上記のようにマンションを売りに出しても、すぐに成約に至るとは限りませんので、売却ための工夫をする一方で維持管理費をどの程度まで負担可能か知っておく必要があります。

デメリット3:売る時期によって価格が異なる

マンションできるだけ高く売りたいのであれば、不動産価格の変動に注意をはらうことが大切です。不用意に売却してしまうと、安値近辺で売買してしまう可能性があるからです。したがって、マンションを売却する立場からすると、できるだけ相場が高値付近に推移する時期に売りに出したいところです。

不動産価格が高くなる時期の一例としては、子供の新入学の時期に合わせて新居を構えたいといったニーズの影響で、相場価格が高くなる傾向があります。もう一つは、夏から初秋にかけての企業における異動の時期に合わせることです。転勤などによって引越しが必要なると、マンションを早い段階で取得したい方のニーズによって購入金額が上がる傾向があります。

どんなときにマンション売却を検討するべきか

資産と言えるマンションを売却しようと決意する理由には、様々なものがあります。一体どんなときに検討すべきなのかを考察してみましょう。

1.ライフスタイルが変化したとき

住み替えをマンション売却の大きな理由の一つとして挙げることができます。例えば、大阪在住の方で家族が増える場合や現在の住まいに不満が出る等、ライフスタイルの変化によってより良い住宅環境へ住み替えを希望する場合です。結婚して新居を構えることを希望するときや、新しく家族が増えるなら子育てに適した間取りも必要です。

また、幼稚園や小学校などに通いやすい立地条件も重要となりますので、より高額な住宅購入の資金に充てたいと考えるケースです。特に子供のための住み替えは、マンション売却の強い動機となります。

2.すぐにお金が必要なとき

さらにもう一つの理由は、起業のためであったり日々の生活費に充てたりするために、すぐに現金が必要なケースです。マンション売却によってまとまったお金を手にすることができますので好都合です。ただし、すでに述べたようにマンションを売りに出してからすぐに買主が見つからないことがあります。その間の維持費用の負担が発生する場合がありますので注意が必要です。

3.マンション売却が有利なとき

また相場の時期的な特性によって高く売れると判断できたときや、優遇制度が活用できる条件が成立している時なども売却の動機となり得ます。通常の売却と比べてより有利に売却できるのですから検討の価値があると言えます。

売却と賃貸どっちがいいの?それぞれの違い

マンションを売却した方が良いのか、賃貸した方が良いのか議論の対象となることが多くあります。いちがいにどちらが良いか比較することはできませんので、それぞれのメリットとデメリットを把握した上、自らのニーズやその他の条件を勘案して検討すると良いでしょう。以下ではそれぞれを把握していきます。

マンション売却のメリットは、まとまった現金を入手できることや、税金及び管理費用の負担から解放される点です。デメリットは、売却にともなう費用負担が発生することです。

一方、賃貸するケースでな資産を継続して保有することができますので、デフレの影響を受けにくく高利回りで収入を得ることができる点がメリットであると言えます。ただし、空き部屋があると収益を得られない機会損失が発生する点に注意。また大家として建物の維持管理のための費用や各種税金を負担する必要があります。賃貸人との間で発しするトラブルが懸念されますので、煩わしさを感じている大家さんもいます。

大阪の投資マンション売却市場動向をチェック

大阪の投資物件の売却市場動向はどのようになっているのでしょうか。

近畿レインズが発表した2017年1~3月期の近畿圏不動産流通市場の動向を見ると、2017年1~3月期の大阪市の中古マンション成約件数は1,004件。大阪府他は1,195件と他の地域よりも高い成約件数であることが分かっています。2017年1~3月期の成約価格は大阪市2,547万円、大阪府他はやや劣るものの1,942万円という結果になりました。

成約価格の推移を見ると、大阪市・大阪府他は2016年1~3月期から大幅に変わることなく安定的。大阪の投資物件の動向は、他の地域と比べて良い状況だと言えるでしょう。

近畿エリア別の動き 中古マンションの成約件数・価格の推移

  成約件数(件)
2016年
1-3月
4-6月 7-9月 10-12月 2017年
1-3月
大阪市
前年比(%)
998 952 866 977 1,004
11.0 2.5 -0.8 5.9 0.6
大阪府他
前年比(%)
1,165 1,072 1,027 1,172 1,195
-9.8 -4.9 1.0 14.3 2.6
  成約価格(万円)
2016年
1-3月
4-6月 7-9月 10-12月 2017年
1-3月
大阪市
前年比(%)
2,319 2,415 2,370 2,500 2,547
7.1 10.8 7.8 12.9 9.8
大阪府他
前年比(%)
1,931 1,866 1,903 1,960 1,942
8.3 3.9 7.1 10.1 0.6

出典:近畿圏不動産流通市場の動向について(2017年1~3月期)/[国土交通大臣指定]公益社団法人近畿圏不動産流通機構 近畿レインズ

大阪の市場動向の特徴として、以下の3つが挙げられます。

東京に比べて6~8割の相場である

大阪のワンルームマンションの価格相場は、東京の新築物件の約80%程度だと言われています。家賃相場は月5~7万円台。どちらも東京に比べて6~8割の相場だと言えます。

単身者が増加している

昨年、総務省より公表された平成27年の国勢調査人口等基本集計によると、大阪市の一般世帯数135万2,413世帯のうち約49%の65万7,205世帯が単身者であることが分かりました。単身者の数は、前回の調査である平成22年から約2%増加。今後も増えていく可能性が考えられるでしょう。

その要因のひとつには、オフィス街への高層マンション建設の増加が考えられています。特に、再開発が進んでいる大阪北部と天王寺・阿倍野エリアでは高層マンションが続々と建設。周辺地域の整備が着々と進み、大阪市内で働く人々の住まいとして人気が集まっています。今後は単身者だけでなく、子どもがいない共働き夫婦の数も増加するかもしれません。

利回りが高くなくても駅の付近など需要のある都市部がおすすめ

都市部を外れると家賃や地価が下がってしまいます。たとえ利回りが高くなくても、需要が高い都市部をしっかり狙うのがオススメです。特に駅付近や商業施設が集まる地域、学校周辺は入居者が集まりやすいと言われています。今後の建設状況や土地環境を見据えた投資を行いましょう。

投資したいマンションに特化した会社を選ぶことが成功のカギ

自分の不動産を高く売るためには、不動産会社の選び方が成功を左右するといっても過言ではありません。

所有する不動産の売却を依頼するときは、売買物件の媒介業務を取り扱っている不動産会社を選ぶのがオススメ。不動産会社には、土地や一戸建てを中心に扱う会社、中古マンションを扱う会社など様々な特徴があります。なるべく投資したいマンションのタイプを得意としている不動産会社を選ぶようにしましょう。

そして、査定額だけで決めないこと。適正な査定を行うノウハウ、対応スピードの速さ、やり取りから見えてくる誠実さを踏まえて、本当に信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことが大切です。

ここで、ワンルーム(区分)と一棟マンションそれぞれに特化したおすすめの不動産会社を紹介します。

ワンルーム(区分)を売るなら
おすすめの会社はここ!

収益マンションの売買仲介に特化したプロフェッショナル集団

クリアHPキャプチャ

クリア

会社概要

所在地

兵庫県神戸市中央区御幸通4-2-15 三宮米本ビル

アクセス

各線「三ノ宮駅」徒歩6分

営業時間

9:00~19:00

クリアのおすすめポイント

ワンルームマンションの売買仲介に特化した不動産会社よ。専門の担当者が豊富な情報量とノウハウを活かして、利回り・相場を考慮した適正な査定を行っているわ。海外ネットワークを持っているのが強みで、物件をできるだけ早く高値で売ることを重視しているの。顧客からの信頼の高さやリピーターが多いのも納得ね。

おすすめポイントを説明する美人秘書

事例

  • ■中古区分マンション
    ・所在地:大阪府大阪市都島区
    ・価格:1,180万円
    ・築年月:2007年3月
    ・建物面積:23.6m2
    ・間取り:1K
    ・利回り:7.01%

  • ■中古区分マンション
    ・所在地:大阪府大阪市北区
    ・価格:1,050万円
    ・築年月:2007年8月
    ・建物面積:20.62m2
    ・間取り:1K
    ・利回り:7.2%

オーナーの声

管理手数料の安さと、いつも誠実な担当者に感動しました。

担当者がとにかく誠実で、管理手数料も魅力的だったため、管理を委託してからずっとお付き合いさせていただいています。以前の不動産会社と違って報告がマメで、とにかく親身になって動いてくれます。故障修理においても、少しでも負担が少なくなるよう、担当の方が休日にホームセンターに行ってくれたことを後から知って感動しました!私のような不動産の素人にとって、信頼できる担当者さんとの出会えたことは幸運だったと思います。

一棟のマンションを売るなら
おすすめの会社はここ!

投資用一棟マンションを豊富に取り扱う専門業者

ジャパンアスリート

ジャパンアスリート

会社概要

所在地

大阪府大阪市旭区高殿4丁目17-14 ジャパンアスリートビル

アクセス

大阪市営地下鉄「四ツ橋駅」徒歩5分

営業時間

10:00~20:00

ジャパンアスリートのおすすめポイント

投資用一棟マンションの取り扱い数が多く、利用者それぞれの希望に合った物件を紹介してくれるわ。入居者が決まる(収益が上がる)物件の特徴を熟知しているから、失敗の少ない投資が期待できるわよ。

おすすめポイントを説明する美人秘書

事例

  • ■中古一棟マンション
    ・所在地:大阪府大阪市中央区
    ・価格:9億1,000万円
    ・築年月:2013年3月
    ・建物面積:2030.09m2
    ・間取り:1K×26戸、1DK×28戸
    ・利回り:6.54%

  • ■中古一棟マンション
    ・所在地:大阪府枚方市
    ・価格:3億4,800万円
    ・築年月:1994年9月
    ・建物面積:1331.88m2
    ・間取り:3DK×16戸、3LDK×2戸、管理室
    ・利回り:6.78%

オーナーの声

担当スタッフが親身に相談に乗ってくれました。

担当営業さんの知識や情報も豊富でとても頼りになります。希望に応じたマンションの紹介はもちろん、資産形成などのアドバイスもしっかりしてくれるので安心です。投資に関してはほぼ初心者だったのですが、おかげさまで良い結果に恵まれています。

大阪市・豊中市・吹田市など大阪のマンション売却相場

大阪は全国で46位と狭い面積でありながら、全国3位の人口を誇る大都市。アクセスのよい中心部とちょっと離れたエリアでは、マンションの価格相場も大きく異なってきます。このカテゴリでは、大阪を北部(吹田・豊中など)・中央部(大阪市・守口・枚方など)・南部(堺・富田林など)といった3つのエリアに分け、それぞれのマンション売却価格相場を調べてみました。

マンションの評価基準とは?

マンションの評価はいくつかの基準によって決められています。その基準を知っておくことでマンション売買を有利に進めることが出来るでしょう。ただし不動産会社によっては違う基準でマンションを評価する場合もあるので必ずしも評価基準通りの価格や価値が付くとは限らないのです。

マンション評価基準として多くの不動産会社が判断している部分は立地条件が多いとされています。立地に関しては変えることが出来ない部分となっているため評価の大部分を占めていると言っても過言ではないでしょう。さらに立地条件さえよければ他の部分の評価を改善させることも可能となっているため、評価基準の中でも特に重要な部分となります。

立地条件に続いてマンションの評価基準として見られる部分は築年数と言えるでしょう。資産的価値としてみる場合は築年数はそれほど重要視されませんが、評価の基準としては注目される部分となっています。築浅の場合ならメンテナンスや修繕費がそれほど掛からないと判断できますが、年数の経っている物件の場合だと修繕にどれだけの費用が掛かるのか予想が立てづらくなります。このような理由があって築年数がマンションの評価基準に含まれているのです。

マンションの買取相場が分かる評価基準5選

マンションの買取相場が分かる評価基準として、より多くの業者が判断している部分を5つ挙げていきます。これらの評価基準を知っておけば、マンション売却をお得に行なうことが出来るようになるため参考にしておきましょう。交通便や周辺環境、マンション自体の質といった部分なので、初めてマンション売却を行なう方でも分かりやすく解説しています。

1、駅やビジネス街へのアクセス

マンションの評価基準として立地条件が重要という事は前述の通りですが、主に周辺環境が立地条件の良さが関わってきます。売却を考えているマンションの近くに駅やバス停があるか、ビジネス街や商店街、アミューズメント施設が近くにあるかということでマンションの評価は向上するのです。交通便に優れている立地は多くの方々に需要がありますし、商店街やビジネス街、アミューズメント施設が近いと家族連れの方が住みやすいとされています。

マンション周辺の環境は売却時にも評価されるポイントとなっていますが、突如工事などによって周辺環境が変わってしまうこともあります。こうした環境の変化によって評価が下がることもあり得るためマンション売却のタイミングも大切となっています。値上がりを期待していつまでも売却を行なわずにマンションを保有していると、周辺環境が変わってしまいマンションの評価を下げてしまうこともあるので売り出すタイミングは注意しましょう。

2、商業施設や公共施設の有無

商業施設や公共施設が近くにあることも、マンションの評価基準を高める重要なポイントとなっています。そのマンションで生活を送る上で役立つ環境が整っているかが重要になってくるため、評価基準に含まれているのです。デパートなどの商業施設が近くにあれば遠くに買い物に行く必要もなくなりますし、図書館や学校といった公共施設があれば、子供がいる家庭であっても引越しやすいというメリットが生まれます。こうしたメリットによってマンションの評価が上がるのです。

最近では車を持たない家庭も増えてきています。車を保有していない家庭の場合、買い物に行く場合でも公共交通機関を利用する必要があるためちょっとした買い物でも負担になってしまう可能性があるのです。しかし住宅周辺に商業施設があれば、公共交通機関を利用しなくても徒歩で向かうことが出来ますし、ちょっとした買い物も気軽に行なうことが出来るようになります。商業施設や公共施設の有無は主に家族向けの物件として評価が高くなるのです。

3、採光や風通りの良さ

採光の良い物件や風通りの良い立地というのもマンション評価の基準としてチェックされています。採光の良い物件であれば、昼間に電気をつける必要がなくなるので電気代の節約にもなりますし、部屋の雰囲気を良くしてくれます。また風通りに関しては、真夏や真冬はエアコンの力を借りなければなりませんが、秋や春に至っては窓を開けているだけで心地よい風が吹き抜けてくれるのです。住みやすさに大きく貢献してくれる部分となっていることが、評価基準になっている理由と言えるでしょう。

採光や風通りが悪い場合どのようなデメリットが生まれるのかと言うと、部屋の雰囲気が悪くなってしまう可能性が高くなります。採光が悪いと自然光が入りにくいため、昼間でも暗いままですし電気代も掛かります。また風通りが悪いと換気をしても、なかなか空気の入れ替えが行なわれないので気持ちをリフレッシュしにくくなるのです。このようなデメリットを知ると採光と風通しの恩恵を有難いと感じることが出来るでしょう。

4、耐震性や耐久性

マンションを購入する方が一番気にしている耐震性と耐久性は、マンション売却においても同様で評価基準としても重要視されています。特に築年数の古いマンションの場合だと耐震基準が昔のままになっている可能性もあり、旧基準の場合だと震度5まで耐えられるように設計されています。最近の国内では震度4近くの地震も多く発生しているため、旧基準のままだと不安に感じる方も多いのです。

1981年以降に設計されているマンションの場合だと震度7でも倒壊しないように設計されているため、よっぽど大きな地震でない限り耐えられるようになっています。また震度5程度であれば軽度のひび割れで済むため、修繕にも費用が掛かりませんので耐久性にも優れていると言えるのです。耐震性と耐久性はマンションの評価基準というよりも、そのマンションに住む方々の安心度に関係する部分なので大切な項目となっています。

5、間取りと使い勝手の良さ

マンションで人気の間取りは3LDKとなっていますが、これは一般的に子供のいる家庭の需要と言えます。一人暮らしや子供のいない夫婦の場合だと1LDKでも問題ないという方もいます。しかし広ければ広い分だけ、部屋を有効活用することが出来るようになっているため、間取りが大きいほうが評価されやすくなるでしょう。しかしただ間取りが広いというだけでは大きな評価を得られませんので、どのような部分に注目したらよいのか調べる必要があります。

間取りの広さと同じように、使い勝手の良さという部分もマンション評価では大切な部分となっています。例えば、ダイニングの隣にトイレが設置されている間取りだと不快に感じる方も多いでしょう。このように生活する空間をイメージして作られている間取りなのか、という部分も評価されるポイントとなるのです。

大阪でマンション売却を行う際の注意点

マンション売却は売れるまでが勝負、と考えている方も多いですが実際は売った後にも行なわなければならないことがいくつもあります。瑕疵担保責任と呼ばれるものは、売ったマンションの修繕や改修を行なうのが売り手の責任ということを意味しています。売る前に申告している欠陥などに関しては関与する必要がありませんが、目に見えない部分や気がつかなかった部分の修繕は売り手の義務となっているのです。この責任の存在を知らずにマンションを売却してしまい、売上額から修繕費や改修費を差し引くと利益が無いというケースに陥る方もいます。売った後のこともしっかりと考えておかなければならないのです。

もう一つ注意しておきたい部分が、買い手側がどうやってマンションを買うのか?という部分です。買い手側が住宅ローンを利用してマンションを購入するのであれば、ローンに確実に通るかどうかを判断する必要があります。仮に住宅ローンが通らなければ、契約取り消しになってしまうため計画が狂ってしまうこともあり得るのです。信頼できる買い手かどうかということもきちんと確認しておきましょう。

マンションの購入を検討している方が内覧会に参加した場合には、きちんと親身になって対応するように心がけ、極力環境を整えておくようにするとやり取りをスムーズに進めることが出来ます。買うか買わないか曖昧な方であってもしっかりと対応するようにしましょう。もしかするとその方の友人が購入するかもしれません。どこで縁が繋がるか分からないので、思いやりを大切にしておくと良い結果になるでしょう。

マンション売却成功のための
3つの法則

ここでは、マンション売却を成功させるために知っておきたい情報を紹介しています。

法則
1

売却価格相場を知る

マンションを売却する前には、まず自分で「この物件はいくらくらいで売却できるのか」を調べてみることが大事。誰でもできるマンションの価格相場の調べ方をまとめてみましたので、まずは情報収集からスタートしましょう。

法則
2

信頼できる仲介会社を選ぶ

マンションをスピーディーかつ納得のいく価格で売却するには、最初の不動産仲介会社選びが非常に重要となってきます。信頼できる仲介会社を選ぶにはいくつか押さえておきたいポイントがあるので、しっかりチェックしておいてください。

法則
3

売れるタイミングを見極める

マンション売却を成功させるには、売りに出すタイミングを見極めることが大事。どれくらい準備期間を設けたらいいのか、不動産取引における繁忙期・閑散期とは、購入希望者に「住みたい」と思わせる工夫などをまとめています。

知らなきゃ損する!マンション売却の基礎知識

ここでは、マンションを売却する際に覚えておきたい基礎知識について解説しています。

  • マンション売却に必要な書類

    マンションの売却では、契約時・引き渡し時に「登記済権利書または登記識別情報」「売買契約書」など、さまざまな書類が必要となってきます。スムーズに売却を進めるためにも、内容をよくチェックして準備を進めておきましょう。

  • マンション売却の流れ

    マンション売却をスムーズに進めるために覚えておきたい、売却の流れについて解説しています。不動産仲介会社まかせになってしまわないよう、流れを把握して自分でも売却活動に関わっていきましょう。

  • 高く売れる不動産とは?

    マンションをはじめとする不動産には、高く売れるための条件があります。とくに投資用のマンションを購入する際には、最寄駅からのアクセス・住環境・管理状態などのポイントを押さえておくことが大切です。

  • マンション売却にかかるお金

    マンションの売却には、売り手側にもある程度の費用が必要となります。どういった費用が必要となるのか、支払うタイミングはいつなのか、具体的な金額とともに詳しく紹介しています。

  • 空室のワンルームマンション売却

    ワンルームマンション売却で利益をあげるためには空室状態と入居状態どちらがよいのでしょうか。物件を売却すべきかどうか、売却前にできる空室対策についてまとめています。

  • ワンルームマンション投資事情

    ワンルームマンションの投資をするなら、実は東京よりも大阪が狙い目。ここでは、大阪をおすすめする理由・狙いたい物件の特徴・出口戦略などをご紹介します。投資を検討している方が知っておきたい情報ばかりです。

一棟・ワンルームマンションにおける売却の違い

ここでは、一棟投資・ワンルームマンション(区分投資)における売却の違いについてご説明していきます。

ワンルームマンションのほうが売却しやすい

一棟投資よりもワンルームマンションのほうが売却しやすいと言われています。

不動産投資物件の売買で、取引件数や流通量が最も多いのはワンルームマンション。低価格・流通物件数が多いこともあり、一棟投資に比べて売却しやすいのです。特に1000万円未満のワンルームマンションは流動性が高く総額が安いため、不動産投資が初めてでもチャレンジしやすいでしょう。

またワンルームマンションは現金で購入できるものが多いため、手元にある余裕資金の投資先を他の方法と比較しやすいというメリットもあります。

売却時にかかる税金の額が異なる

一棟・ワンルームマンションでは物件の価格が異なるため、売却時にかかる税金の額も変わります。

一棟投資の場合、保有期間5年以下は短期譲渡所得、5年以上は長期譲渡所得が発生します。短期譲渡所得は39%、長期譲渡所得は20%の税率を支払わなければなりません。

このとき、カギとなるのが保有期間の数え方。購入日から売却した年の1月1日までを保有期間として数えます。例えば、2013年4月1日に購入した一棟マンションが長期譲渡所得の対象となるには、2018年1月1日以降に売却する必要があるのです。

ワンルームマンションの場合、購入時の価格よりも売却価格が安くなった、利益が3,000万円以下であれば非課税になりますが、必ず確定申告を行いましょう。

ワンルームマンションは融資の影響を受けにくい

投資向けのワンルームマンションは好立地であることがほとんど。銀行の融資対象エリアから外れるケースが少ないため、売却の際に困ることがありません。

一棟投資だと売却の際に持っている物件のエリアが銀行の融資対象から外れてしまうケースがあります。融資対象は、地震や津波といった自然災害が想定されない場所と銀行の方針によって突然決定する場合も。自身の物件が融資対象エリアから外れてしまうと、なかなか売却できなくなる可能性があります。

売却時の仲介会社選びは慎重に

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社に仲介をお願いする必要があります。納得のいく価格で物件を売却するために、以下のポイントを押さえて不動産会社を選びましょう。

自身が持つ物件の売却を得意とする仲介会社を選ぶ

まず重要なのが、売りたい物件の売却に長けている仲介会社を選ぶこと。仲介会社は、マンション売却を専門としている会社、一戸建て・土地を中心に扱っている会社などにそれぞれ分けられます。マンションを売却したい人が一戸建て専門の仲介会社に依頼しても、スムーズな売却は難しいでしょう。マンションを売却するなら、マンション売買を得意とする仲介会社を選んでくださいね。

担当営業は信頼できるか

査定を依頼する際、担当営業の態度・身だしなみ・言葉使い・対応などを見ておきましょう。依頼主の目線で対応してくれるか、説明の分かりやすさも大切です。「不動産のプロにお願いしたらうまくいく」と安心せず、売り主も売却に携わっていると意識をするべき。ひとつでも不安を感じたら、不動産会社に問い合わせて担当を変えてもらう、他の仲介会社へ依頼するなどを検討しましょう。

豊富なネットワークを持っているか

売却を依頼する仲介会社が豊富なネットワークを持っているかもチェックするべきポイントのひとつ。物件を早くスムーズに売却するには、多くの販売経路を持つ仲介会社の選択が重要になります。売却物件をレインズに登録して情報を幅広く宣伝するのはもちろんのこと、独自の販売ルートを持っているかも確認しましょう。日本だけでなく、海外にもネットワークを持っている仲介会社がオススメです。

査定額が相場からかけ離れていないか

仲介会社に査定を依頼した際、見積もり額が相場と離れすぎていないかも重要。査定価格が相場よりも高すぎる場合、物件が売れ残ってしまう恐れがあります。不動産売却は売ることが目的なので、査定額を高く提示した業者が必ずしも良いというわけではないのです。

最近では囲い込み目的の悪質業者も存在します。査定額が不安な場合は、なぜこの金額設定なのかを問い合わせてみてくださいね。

両手取りをしないか

仲介会社のなかには、売り主と買い主どちらからも仲介手数料をもらう「両手取り」を狙っている会社もあります。レインズへの掲載を行わなかったり物件の内覧をことわったりと、販売経路を独占しているケースも。怪しいと思ったら物件の販売活動状況を担当者に確認しましょう。

マンション売却で問題視されている両手取引

マンション売却する時の問題として、両手取引があげられます。マンションの両手取引とは、不動産の仲介業者が、同じマンション物件の売主の仲介と買主の仲介の両方を行うことをいいます。

例えば、大阪に家族向けのマンションを所有している人が転勤で東京に引っ越しをするため、希望価格3,000万円で売りたいとある不動産仲介会社に依頼したとします。ただし、東京に転勤しなければならない日時は決まっていて、東京で購入する物件もだいたい決まっているため、すぐに大阪のマンションを売る必要があったのです。

その条件を聞いた不動産仲介会社は、ちょうどいい具合に大阪の家族向けマンションを2,500万円の予算で探している自分のところの客とマッチングさせたいと考えました。そして、売却主に2,500万円であればすぐに売れることを説明し、値下げ交渉をした結果、2500万円で売買が成立したのです。

さらに、不動産仲介会社は、売主からも買主からも不動産仲介手数料を受け取ったのです。このように、両手取引で売主と買主の両方から不動産仲介手数料を受け取ることが問題視されていて、アメリカでは、両手取引は潜在的利益相反取引になるとして禁止されています。

しかし、日本の宅地建物取引業法では、売主と買主の双方から不動産仲介手数料を受け取ることは禁止されていないのです。

両手取引は囲い込みを引き起こす恐れがある

両手取引は、宅地建物取引業法で認められた取引ですし、売主買主の双方から不動産仲介手数料を受け取っても問題ありません。むしろ、正当に両手取引を行う場合は、迅速に物事が進むなどのメリットもあるのです。

不動産仲介会社が意識しなくとも、たまたま両手取引になる場合もあります。一方、片手取引だからといって、すべてが正当な取引とも言えない場合もあるのです。

そのため、両手取引がいけないのではなく、不動産仲介会社の姿勢の問題なのです。しかし、両手取引には、囲い込みを引き起こす危険性があります。

不動産仲介手数料が通常の2倍になるため、売主や買主の希望や気持ちよりも、不動産仲介会社の利益のために、安易に契約することを優先してしまうケースがあるのです。片手取引をしていれば、売主にとってもっと高い価格でうることができたかもしれないのに、利益を優先するのです。

もっと悪質な囲い込みは、不動産仲介会社が両手取引にどうしてもしたいために、売主が売却したいマンションをあえてレインズに登録をしなかったりします。さらに、マンションをREINSに登録して広告も出しているのですが、マンションの購入の問い合わせがあっても、すでに申し込みがはいってしまっていますとわざと断るのです。

このように、他からの申し込みをプロックして、最終的には自社での両手取引に持っていくのです。

囲い込みは売主のリスクになりえる!

両手取引をするための囲い込みは、他の不動産仲介会社が仲介すればもっと高値で売れたかもしれないという売主の販売機会を損失させるものです。悪質な囲い込みの具体的な例は、不動産仲介会社が両手取引をしたいがために、執拗にマンションの売主と専任媒介契約を結びたがります。

専任媒介契約とは、宅地建物取引業法において売却の依頼を1社だけにするということです。一方、一般媒介契約は、売却の依頼が複数の業者にできる契約です。

悪質な不動産仲介会社は、一般媒介契約では囲い込みができなくなるため、専任媒介契約を結びたがるのです。専任媒介契約を結んだ悪質不動産仲介会社は、しばらくの間は、売却マンションを高値で市場に出しておきます。

もし、他の不動産仲介業者が買い手を見つけてきた場合でも、商談中などの理由をつけて売却をプロックします。そして、数ヶ月後の売主が焦ってきた頃を見計らって、そろそろ値下げが必要ですと提案するのです。

その後、売主が値下げを決心したら、自社に依頼をしている買主に安価で売るのです。このように、囲い込みは、売主にとって不利益になる可能性があります。

売却を依頼している不動産仲介会社が、両手取引をしている疑いがあれば聞いてみるか、他の不動産仲介会社に変えてしまいましょう。

マンション売却を失敗させないための対策

マンション売却で注意しなければならないことは、売れ残り物件としていつまでも売れない物件にならないことです。一般的に、不動産仲介会社にマンションの売却を依頼してから3ヵ月以内に売却できなければ、売れ残り物件といわれています。

売れ残り物件になると、市場でも見飽きた物件として不動産仲介会社やマンションを探している人に認識されるのです。さらに、何か問題のある物件と勘違いされる場合もあります。

そのため、時間が経過すればするほどさらに売却が難しくなるのです。このように、マンションの売却を失敗させないためには、3つの対策があります。

1つ目は、事前確認を怠らないことです。マンションの売り時やどういう物件が高く売れるかなどを事前に知っておくことです。2つ目は、1つの不動産仲介会社と契約する専任媒介でなく、複数と仲介会社と契約する一般媒介にして窓口を増やします。3つ目は、レインズの情報を定期的にチェックして、自分の物件や他の物件の状況を把握することが大切です。

1、事前確認を怠らない

マンション売却する時に売れ残り物件にならないためには、事前の確認が大切です。まず、売却するマンションがどのような人が買うのかや、どのような状況であれば買うのかを事前に考えて販売することが大切です。

例えば、マンションの写真を見て内覧を希望する人が増えるように、部屋の中を魅力的に見えるようにするには、どのようにすればよいのかについて研究をしましょう。また、窓はきれいに見えるように、ピカピカに磨き、リビングやダイニングは広く見えるように、物はあまり置かないようにします。

さらに、キッチンやトイレやバスルームなどは、清潔感が大切なため、ほこりやしみや汚れが目立たないようにしましょう。このような小さな努力が報われるのです。

2、専任媒介ではなく一般媒介で契約

マンションの売却を不動産仲介会社に仲介してもらう場合、1つの会社とだけしか契約できない専任媒介契約ではなく、複数の会社と契約できる一般媒介契約を結びましょう。なぜなら、複数の不動産仲介会社と取引ができるため、それだけ販売窓口が増えるということです。

また、販売能力が低い不動産仲介会社と契約をしていても、他の販売能力が高い不動産仲介会社が売却をしてくれる可能性が高く、リスクを減らすことができます。さらに、販売窓口が多い分、一般的に早くに売却できるのです。

一方、一般媒介契約のデメリットは、複数の不動産仲介会社と契約をしているため、不動産仲介会社によっては売却の優先順位が低くなりがちです。さらに、販売活動の経過報告義務がないため、どういう販売活動をしているかがわかりづらくなります。

3、レインズの情報を定期的にチェック

レインズ(不動産流通標準情報システム)とは、Real Estate Information Network Systemの略称で、不動産流通機構の運営しているコンピューターネットワークシステムです。会員になっている不動産会社が売却を希望している物件を登録して、リアルタイムで情報交換をしています。

レインズの情報を見れば、売りにでている最新の物件がわかる仕組みになっているのです。平成28年1月より、レインズで物件に対して取引状況の登録制度が導入されました。取引が進んでいないのに、購入申込みありになっていたら両手取引を疑うことができます。

さらに、同月から売却依頼主専用確認画面の提供が開始されました。これによって、今まで不動産会社しかレインズが見られなかったのが、売主もレインズを見られるようになったのです。

マンション売却が失敗して、売れ残り物件にしないためにも、レインズの情報を定期的にチェックすることは大切なことです。また、レインズで同じような地域で、同じようなマンションの動向をチェックすることも参考になるでしょう。

両手取引でも問題なく取引を行っている不動産もある

両手取引は、宅地建物取引業法で認められた取引ですので、取引自体に問題があるわけではありません。すなわち、売主と買主の両方から不動産仲介手数料を取ること自体はまったく問題がないのです。同じ不動産仲介会社が売主と買主の両方の仲介を行うことで、スピーディーに物事が運ぶなどの利点もあります。

それでは、何が問題なのでしょうか。一番の問題は、売主の囲い込みです。無理やり囲い込みをすることで、売主に不利益を与えることが問題なのです。

大阪のマンション売却についてコメントする美人秘書のプロフィール

秘書・鈴木優子のプロフィール

  • 趣味:プロレス観戦、ひとり旅、ネイル
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  • 休日の過ごし方:家でプロレスのDVDを見る

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